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Avis de valeur ou expertise?

Nous allons ici vous expliquer les différences importantes entre ces deux notions.

L'avis de valeur.

IL consiste à livrer au demandeur une valeur du bien immobilier comprise dans une fourchette d’appréciation plus ou moins large, par rapport à l'offre et à la demande dans une zone géographique précise. L’avis de valeur est nécessaire dans les cas suivants :

En vue de préparer une transaction (achat, vente, location, financement…),
Lorsque le demandeur souhaite faire procéder à une évaluation de son ou ses bien(s) et ce, à moindre coût,

Il faut y prendre garde, car parfois l'avis de valeur est réalisé de façon rapide sans réelle maîtrise du sujet. C'est souvent le cas lors d'opérations publicitaires offrant cette prestation. Comme vous le savez "si c'est gratuit c'est vous le produit". Et oui bien souvent cet avis ne sert qu'à récupérer vos coordonnées ou l'adresse d'un hypothétique futur bien à vendre. En ce sens les valeurs sont souvent un gonflées par leur auteur afin d'être sûr de ne pas vexer un potentiel futur client. IL est également important de vérifier l'expérience du conseiller et de se renseigner sur la base de données lui permettant d'établir son avis.

Un avis de valeur sérieux à un coût, moindre que celui d'une expertise, mais peut être offert à titre de geste commercial. Il n'est jamais gratuit compte tenu du temps qu'il demande pour être établi dans les règles.

Enfin il peut être écrit ou verbal et est établi par un agent immobilier, un négociateur, ou un agent commercial.

L'expertise en valeur vénale:

Elle est nécessaire car elle informe, elle garantit, elle concilie, elle démontre et enfin, elle sécurise.

Un rapport d’expertise est fréquemment demandé dans les contextes suivants :

Partage en cas de divorce ou de séparation, liquidation de communauté patrimoniale,
Partage successoral, donation-partage, sortie de communauté, etc.,
Sortie d’indivision, cession de parts sociales de SCI,
Déclaration fiscale,
Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune,
Garanties bancaires pour un prêt (crédit relais par exemple),
Etc..

La valeur vénale d’un bien immobilier est difficile à appréhender, car elle est évolutive, subjective, technique, juridique et fiscale mais jamais purement mathématique. Les professionnels de la transaction le savent bien et ont tous connu l’angoisse de la détermination du "juste prix ".

L’application des méthodes de la charte de l'expertise réclame un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc à même d'apprécier correctement ces principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :

– Un technicien : il sait porter un jugement sur les facteurs techniques: nature des qualités architecturales, nature des matériaux, façon, état de l’immeuble expertisé, des prestations et des équipements.

– Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter et analyser les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique prenant compte différents paramètre (coût, valeur locative...)

– Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…) pour lui permettre d'établir la situation juridique de l'immeuble qui elle aussi peut avoir un impact non négligeable sur la valeur vénale.

– Un fiscaliste : l’expert doit être à jour de ses connaissances de la réglementation fiscale pour en apprécier l’impact sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

Le rapport d’expertise est un document très complet qui répond à une charte et comprend notamment la description de la mission, la situation géographique, la description du bien, l’appréciation qualitative, l’étude du marché et des termes de comparaison, l’évaluation, les conclusions et les annexes.

Il se doit d'être rédigé de façon conforme à des directives et préconisations aussi bien nationale (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) qu'internationales (Normes IFRS, RED BOOK par RICS, etc.).

La rédaction d’un rapport d’expertise fait l’objet d’un ordre de mission accepté préalablement par le demandeur et définissant précisément la champ des investigations de l’expert agréé.